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财政部
关于物业管理企业执行《房地产开发企业会计制度》有关问题的通知
财会字[1999]44号

【财政部】
【1999】
【房地产开发企业】
【有效】

国务院有关部委，各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局），新疆生产建设兵团：

为了规范和加强物业管理企业的会计核算工作，现就物业管理企业执行《房地产开发企业会计制度》有关问题通知如下：

一、本通知所指物业管理企业，是指经工商行政管理机关登记注册、具有独立法人资格的物业管理企业。

　　二、物业管理企业的会计核算，应在《房地产开发企业会计制度》的基础上，再按照“物业管理企业会计核算补充规定（试行）”执行（见附件）。

　　三、本通知自2000年1月1日起执行。


　　附件：物业管理企业会计核算补充规定（试行）

　　一、会计科目及使用说明

     第204号科目 预收帐款
    1.本科目核算企业按合同规定向有关单位和个人预收的款项，如企业为物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等预收的公共性服务费等。
　　2.企业向有关单位和个人预收的款项，借记“银行存款”科目，贷记本科目；收入实现时，借记本科目，贷记“经营收入”、“其他业务收入”科目。有关单位和个人补付的款项，借记“银行存款”等科目，贷记本科目；退回多付的款项，作相反会计分录。
　　预收帐款情况不多的公司，也可以将预收的款项直接记入“应收帐款”科目的贷方，不设本科目。
　　3.本科目应按有关单位和个人设置明细帐。
　　4.本科目期末贷方余额，反映企业向有关单位和个人预收的款项；期末如为借方余额，反映应由有关单位和个人补付的款项。

　　第205号科目 代收款项
    1.本科目核算企业因代收代交有关费用等应付给有关单位的款项，如代收的水电费、煤气费、有线电视费、电话费等。
　　企业受物业产权人委托代为收取的房租等，也在本科目核算。
　　2.企业收到代收的各种款项时，借记“银行存款”等科目，贷记本科目；交给有关单位时，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。收取代办手续费等服务收入时，借记本科目，贷记“经营收入”科目。
　　3.本科目应按代收代交费用种类设置明细帐。
　　4.本科目贷方余额，反映企业尚未支付的代收款项。

　　第209号科目 其他应付款
    1.本科目核算企业应付、暂收其他单位或个人的款项，如物业产权人、使用人入住时或入住后准备进行装修时，企业向物业产权人、使用人收取的可能因装修而发生的毁损修复、安全等方面费用的保证金等。
　　2.发生的各种应付、暂收款项，借记“银行存款”等科目，贷记本科目；支付时，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。
　　3.本科目应按债权人或应付、暂收款项的类别设置明细帐。
　　4.本科目期末余额，反映企业尚未支付的其他应付款。

　　第281号科目 代管基金
    1.本科目核算企业接受委托管理的房屋共用部分、共用设施设备维修基金。
　　2.企业收到代管基金时，借记“银行存款——代管基金存款”科目，贷记本科目。
　　企业收到银行计息通知，属于代管基金存款的利息收入，借记“银行存款——代管基金存款”科目，贷记本科目。
　　企业有偿使用产权属全体业主共用的商业用房和共用设施设备，应负担的有关费用，如租赁费、承包费、有偿使用费等，应按受益对象，借记“经营成本”、“管理费用”、“其他业务支出”科目，贷记本科目。
　　代管基金按规定用途使用，应分别以下两种情况进行处理：由本企业承接房屋共用部分、共用设施设备大修、更新、改造任务的，实际发生的工程支出，借记“物业工程”科目，贷记“银行存款”、“库存材料”等有关科目；工程完工，其工程款经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后进行转帐，借记本科目，贷记“经营收入——物业大修收入”科目；结转已完物业工程成本，借记“经营成本”科目，贷记“物业工程”科目。
　　由外单位承接大修任务的，工程完工，其工程款经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后与承接单位进行结算，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。
　　3.本科目应按单幢房屋设置明细帐。
　　4.本科目期末贷方余额，反映代管基金的结余。

　　第411号科目 物业工程
    1.本科目核算企业承接物业工程所发生的各项支出。
　　企业对业主委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房进行装饰装修发生的支出，也在本科目核算。
　　2.企业承接的房屋共用部位、共用设施设备大修、更新、改造工程发生的各项支出，借记本科目，贷记“银行存款”、“库存材料”等科目。工程完工，其工程款经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后进行转帐，借记“代管基金”科目，贷记“经营收入——物业大修收入”科目；结转已完物业工程成本，借记“经营成本”科目，贷记本科目。
　　企业对业主委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房进行装饰装修发生的支出，借记本科目，贷记“银行存款”、“库存材料”等有关科目，工程完工结转成本，借记“递延资产”科目，贷记本科目。
　　3.本科目应按工程项目设置明细帐。
　　4.本科目期末借方余额，反映在建工程的实际成本。
　　5.企业可以根据实际业务需要，增设相应的科目。

　　第501号科目 经营收入
    1.本科目核算企业在物业管理（主营业务）活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等劳务而取得的各项收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。
　　物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务费收入、公众代办性服务费收入和特约服务收入。
　　物业经营收入是指企业经营业主委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋、建筑物和共用设施取得的收入，如房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施收入。
　　物业大修收入是指企业接受业主委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。
　　2.企业取得的各项收入，应按下列原则确认：企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭证时确认为营业收入的实现。
　　物业大修收入应当经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后，确认为营业收入的实现；企业与业主委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，应当根据合同或者协议所规定的付款日期确认为营业收入的实现。
　　3.企业为物业产权人、使用人提供公共性服务、公众代办性服务以及特约服务而取得的物业管理收入，借记“银行存款”、“应收帐款”等科目，贷记本科目。
　　企业经营业主委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋、建筑物和共用设施取得的物业经营收入，借记“银行存款”、“应收账款”等科目，贷记本科目。
　　企业承接房屋共用部位、共用设施设备大修工程，工程完工，其工程款经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后进行转帐，借记“代管基金”科目，贷记本科目。
　　4.本科目应按经营收入的种类设置明细帐，如“物业管理收入”、“物业经营收入”、“物业大修收入”等，其中“物业管理收入”，企业可以根据实际管理需要，按照物业管理收入的组成内容（如来源渠道等）设置明细帐，进行明细核算。
　　5.期末，应将本科目的余额转入“本年利润”科目，结转后本科目应无余额。

　　第502号科目 经营成本
    1.本科目核算企业物业管理、物业经营、物业大修等应结转的经营成本。
　　企业所属物业管理单位在经营中发生的管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等间接费用，记入“管理费用”科目，不在本科目核算。
　　2.企业为物业产权人、使用人提供公共性服务、公众代办性服务及特约服务所发生的直接费用，直接记入本科目，借记本科目，贷记“银行存款”、“库存材料”、“应付账款”等科目。
　　企业经营物业应付给物业产权人、使用人的租赁费、承包费等，直接记入本科目，借记本科目，贷记“代管基金”或“应付账款”科目。
　　月份终了，企业应及时结转已完物业工程成本，借记本科目，贷记“物业工程”科目。
　　3.本科目的明细核算应与经营收入的明细核算相对应。
　　4.期末，应将本科目的余额转入“本年利润”科目，结转后，本科目应无余额。

　　第511号科目 其他业务收入
    1.本科目核算企业除主营业务以外的其他业务活动所取得的收入，包括房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入及无形资产转让收入等。
　　商业用房经营收入是指企业利用业主委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房、歌舞厅、美容美发商店、饮食店等经营收入。
　　其他业务收入的确认原则，与主营业务收入确认原则相同。
　　2.企业取得的各项其他业务收入，借记“银行存款”、“应收帐款”等科目，贷记本科目。
　　3.本科目应按其他业务的种类设置明细账，如“房屋中介代销手续费收入”、“物资销售收入”、“废品回收收入”、“商业用房经营收入”等。
　　4.期末，应将本科目的余额转入“本年利润”科目，结转后本科目应无余额。

　　第512号科目 其他业务支出
    1.本科目核算企业除主营业务以外的其他业务所发生的各项支出，包括为销售商品、提供劳务而发生的相关成本、费用、以及相关税金及附加等。
　　2.企业发生的其他业务支出，借记本科目，贷记“应付工资”、“银行存款”、“应交税金”、“其他应交款”、“代管基金”等科目。
　　3.本科目应按其他业务的种类设置明细账，如“房屋中介代销手续费支出”、“物资销售成本”、“废品回收成本”、“商业用房经营支出”等。
　　4.期末，应将本科目的余额转入“本年利润”科目，结转后本科目应无余额。

　　二、会计报表的编制说明
    1.在资产负债表“住房周转金”项目下增设“代管基金”项目，反映企业接受委托管理的房屋共用部位、共用设施设备维修基金的结余。本项目应根据“代管基金”科目的期末贷方余额填列。
　　2.“物业工程”科目的期末余额在资产负债表“存贷”项目中反映。
　　3.“代收款项”科目的期末余额，在资产负债表“其他流动负债”项目中反映。

相关文件

(来源：财政部网站)            最近编辑： 2020年09月20日

一、物业公司收入的财税处理

（一）常规收入

1、经营收入核算

物业管理企业从事物业管理和其他经营活动取得各项收入时：
借：银行存款/现金/应收账款
贷：主营业务收入/其他业务收入
应交税费——应交增值税（销项税额）

2、已经收取的物管费确认

物业管理公司收取的物管费属于商务辅助服务中的企业管理服务，税率为6%，征收率为3%。物业公司收取的物业管理费，一般纳税人税率为6%，小规模纳税人征收率为3%。

《会计准则——基本会计准则》规定，会计的确认、计量和报告应当以权责发生制为基础。
凡是当期已经实现的收入和已经发生或应当负担的费用，不论款项是否支付，都应当作为当期的收入和费用。《企业所得税法实施条例》规定，企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收入，均不作为当期的收入和费用。

案例：收取物业费时，是预收方式，如今年已收了明年第一季度的物业费，请问在确认收入时，是否只确认今年发生服务部分的收入？在会计和税法上是怎样规定的？在这一问题上怎样理解权责发生制？
解析：今年已实现的物管费确认为收入，预收的明年的物业费确认为负债。预收账款：没准以后还要退回去。合同负债（新收入准则）：收了就不退了，不过未来要给别人提供服务，存在义务。

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案例：物业公司收取的物业费都是按年收取并开给住户收据，那么可以按 12 个月分摊确认收入吗？
解析：我国会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止，会计年度期间有月度、季度、半年度与年度。按年收取的物业费，按月确认收入。

3、应收未收的物管费是否确认收入

新收入准则确认的核心原则是："企业应当在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务的控制权时确认收入。

案例：接管的项目中，如有 100 个业主，但在每年的年底总有 10%的业主不交物业管理费，请问在确认收入时，是否要确认这部分未交的物业费？在会计和税法上是怎样规定的？在这一问题上怎样理解权责发生制？
解析：按准则规定及遵循权责发生制原则，应收未收的物管费应确认收入。
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4、增值税纳税义务发生时间

财税[2016]36 号规定，纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。（以票控税）上游纳税人先开具发票，下游纳税人可能先抵扣了税款，因此，上游纳税人必须先申报销项税，实质是出于反避税的考虑。（以票控税）

案例：物业公司，做 6 月账时，预收了第三季度 7—9 月的物业管理费，已开票，此时是入主营业务收入还是入 6 月的预收账款？另外，开票的这部分销项税是计税在 6 月交税，还是在 7-9 月，因为已在 6 月开票，这样和收入确认时间又不统一了？
解析：6 月预收 7-9 月物管费，按权责发生制，不属于 6 月的收入。已开具发票，产生了增值税纳税义务，需要在 6 月计算增值税。收入的确认是根据会计准则，纳税的义务是根据税法，不确认收入有时也会产生纳税义务，这就是税会差异，税务部门关注的是企业有无按税法去缴税。

物业公司不同的服务纳税义务发生时间不同，详情点击文章“物业公司增值税纳税义务发生时间如何确认？”学习！

5、减免物管费

财税[2016]36 规定，下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：
（一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
（三）财政部和国家税务总局规定的其他情形。

案例：我公司是物业公司，有个别业主赠送 1 年的物业费如何入账？要缴税吗？
解析：属于无偿提供服务，不确认收入，视同销售缴纳增值税。

案例：某户业主应交物管费 2000 元，因为各种原因（比如说，长期空房未入住）要求减免，为了提高收费率减免 500 元，这 500 元是计入费用的同时也计收入，还是直接计 1500元的收入不考虑这 500 元？
解析： 类似于商业折扣，按 1500 元确认收入。商业折扣，是指企业为促进商品销售而在商品标价上给予的价格扣除。

销售商品涉及商业折扣的，应当按照扣除商业折扣后的金额确定销售商品收入金额。



（二）代收款项

1、维修基金的核算

物业管理企业收到代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金时，
借：银行存款/现金
贷：代管基金

收到代管基金的银行存款利息时，经业主委员会或者物业产权人、使用人认可后转入代管基金滚存使用，
借：银行存款
贷：代管基金

2、水费的简易计税及发票开具

国税 [2016]第 54 号规定，提供物业管理的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费的余额为销售额，按照简易计税方法依 3%的征收率计算缴纳增值税。
例：某物业公司，一般纳税人，2018 年 2 月，共收取业主水费 10.3 万元，支付自来水公司水费 8.24 万元。

收到业主水费：
借：银行存款 10.3
贷：主营业务收入---水费 10
应交税费-简易计税 0.3

支付自来水公司水费：
借：主营业务成本---水费 8
应交税费---简易计税 0.24
贷：银行存款 8.24

案例：物业管理的水费是差额征收，差额这部分销项大于进项，其他税率的进项大于销项，那本月交税吗？
解析：增值税暂行条例规定，用于简易计税方法计税项目进项税额不得从销项税额中抵扣。物业管理的水费是差额简易计税。简易计税需单独核算，不得抵扣其他项目的进项税额。

案例：物业公司收的水费，是属于简易征收，给客户开发票，能开增值税专票吗？还是只能开普票？
解析：一般纳税人可开具 3%全额增值税专用发票或普通发票，小规模纳税人可自行开具 3%普票，或税务局代开 3%增值税专用发票。

3、支付水电费取得收据及分割单

国家税务总局公告 2018年第 28 号，企业租用（包括企业作为单一承租方租用）办公、生产用房等资产发生的水、电、燃气、冷气、暖气、通讯线路、有线电视、网络等费用，出租方作为应税项目开具发票的，企业以发票作为税前扣除凭证；出租方采取分摊方式的，企业以出租方开具的其他外部凭证作为税前扣除凭证。
如合同协议约定采取分摊方式支付分割水电费，不再需要以割发票税前扣除，而可以分割单、付款凭证等外部凭证作为税前扣除依据。

案例：我们租的写字楼，物业公司提供给我们的水电费只有大发票复印件，水电费只能开收据给我们，因为供电局给物业开的是整栋写字楼的发票，那我们这个收据可以税前扣除吗？
解析：支付的水电费可以在企业所得税税前扣除，因未取得专用发票，一般纳税人不可以抵扣增值税进项税额。

4、维修费、工本费、装修押金、出入证押金等

案例：物业公司给业主维修下水管，更换水龙头，计入主营业务成本还是管理费用？收取的门禁卡等计入科目？
解析：为业主维修取得的收入计入其他业务收入，为业主维修产生的费用计入其他业务成本。收取的门禁卡、出入证工本费，如果不退还计入其他业务收入，如果退还计入其他应付款。
主要看押金是否退还，如果退还，不确认收入，不缴纳税款。如果不退还，需要确认收入，缴纳税款。

5、电费、垃圾处理费、居民取暖费

物业管理企业代收电费、垃圾处理费、居民取暖费等，向业主收取相关费用时，如果以自己名义为业主开具发票的，应当作为转售业务，按发票金额缴纳增值税，同时，供电局等可以给物业公司开具增值税专用发票；如果物业公司不垫付资金，只是将供电局等开具的水电费等发票进行转交，并另外收取手续费的，可暂按代购业务的原则掌握，只就手续费部分缴纳增值税。

（三）租赁收入

1、出租房屋的房产税

房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。
纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳房产税。按年征收，分期缴纳。
财税[2016]43 号，房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。
以房产租金收入为计税依据的（从租计征）
应纳税额=房产租金收入×税率(12%)
以房产原值为计税依据的（从价计征）
应纳税额=房产原值×(1-10%或 30%)×税率(1.2%)=房产余值税率×(1.2%)

案例：我是物业公司，小规模纳税，房产税是按季度交吗还每月交？
解析：纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳房产税。小规模纳税人和一般纳税人只是针对增值税这个税种。
财税[2009]128 号规定，无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。
财税[2010]121 号规定，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

案例：请问开发公司免费为物业公司提供物业用房和样板间需要缴纳房产税吗？
解析：如果开发公司长期免费给物业公司提供物业用房，属于物业公司无租使用其他单位的房产，应由物业公司按房产余值代缴房产税。

2、不动产转租

一般纳税人租用其他公司不动产后，再转租给其他企业或个人，如该纳税人与不动产所有人签署的合同在2016年4月30日前的，可认定为老项目办理简易征收备案，简易征收。

签署的合同在2016年5月1日后的，一般纳税人适用一般计税方法计税，税率9%。

可以申请简易计税方式，具体资料为：
1.《一般纳税人简易征收备案表》；
2.一般纳税人选择简易办法征收备案事项情况说明；
3.选择简易征收的不动产符合简易征收条件的证明材料（例如不动产产权证明，租房合同）。

3、出租自有不动产

根据《国家税务总局关于发布<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第16号）第三条规定，一般纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增值税：
（一）一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。
（二）一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税，税率9%。

纳税人向其他个人出租不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。

小规模纳税人出租不动产，出租不动产（不含个体工商户出租住房），按照5%的征收率计算应纳税额。

一般纳税人选择简易征收的不动产租赁服务，除向其他个人以外出租不动产外，可以自行开具增值税专用发票。

4、收到停车费增值税处理

案例：一般纳税人物业公司，收取业主包月停车费 2 万元，临时停车费 1.5 万元，业主有产权的车位管理费 1 万元。
解析：增值税一般纳税人不动产租赁的适用税率为9%，小规模纳税人征收率为 5%。业主购买了车位的产权，其不动产权利已经属于业主。物业公司所收费用并非不动产的租赁费，而是车位的管理服务费，应适用现代服务业 6%的增值税率。

二、物业公司成本费用的财税处理



1、成本费用核算

物业管理企业从事物业管理活动，为业主委员会或者物业产权人、使用人提供维修、管理和服务过程中发生的各项支出，按照国家规定计人成本、费用，
借：主营业务成本/其他业务成本/管理费用
应交税费——应交增值税（进项税费）
贷：原材料/应付职工薪酬/制造费用
银行存款

2、物业工程的核算

物业管理企业有偿使用产权属于全体业主的商业用房和共用设施设备，支付各种使用费用时，应按受益对象，
借：主营业务成本/管理费用
贷：代管基金

本企业承接房屋共用部位、共用设施设备大修、更新、改造工程的，实际发生工程支出时，
借：在建工程——物业工程
贷：库存商品/原材料/银行存款

工程完工，经业主委员会或者物业产权人、使用人验收时，
借：代管基金
贷：主营业务收入——物业大修收入

同时，结转完工工程成本时，
借：主营业务成本——物业大修成本
贷：在建工程——物业工程