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安徽省税务局
关于土地增值税清算有关政策问题的批复
皖税函（税收个案批复）〔2018〕1号2018年12月19日
安庆市税务局：
你局报送的《国家税务总局安庆市税务局关于土地增值税清算有关政策问题的请示》（宜税发〔2018〕31号）收悉。现将相关问题答复如下：
一、关于土地增值税清算时利息支出扣除问题
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条、《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第三条规定，《安徽省地方税务局转发安徽省人民政府﹤关于开征土地增值税几个有关问题的批复﹥的通知》（皖地税政三字〔1996〕182号）第1条规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
二、关于土地增值税清算时以土地投资入股扣除问题
根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕048号）第一条、《财政部
国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第五条、第六条规定，某房地产开发公司2003年5月将其名下的土地投资到另一开发公司。该土地购买原价为1970万元，投资时双方作价为3000万元，投资方取得一定股权，被投资公司以3000万元作为土地成本入帐，被投资公司再转让时，应以投资时双方作价的3000万元作为被投资企业取得土地使用权所支付的金额。
特此批复。
开发商品房，其中地下部分（包括地下车库、储藏室等）均不计算容积率。
请问，在计算土地增值税时，地下建筑不计容是否分摊土地成本？
答：一般说来，如果地下建筑面积属于计容面积，则地下建筑应该分摊土地成本;如果地下车位建筑面积不属于计容面积，则不需要分摊土地成本。从全国情况看，地下车位的建筑面积基本上是不计入容积率的，因此按照配比原则要求，地下车位不需要分摊土地成本。
如《湖北省地方税务局关于进一步规范土地增值税征管工作的若干意见》（鄂地税发〔2013〕44号）规定：“房地产开发项目在取得土地使用权时，申报建设规划含地下建筑，且将地下建筑纳入项目容积率的计算范畴，并列入产权销售的，其地下建筑物可分摊项目对应的土地成本。
如交纳土地出让金的非人防地下车库，在整个开发项目的土地使用证中会标明地下车库的土地使用年限和起止日期，同时取得‘车库销售许可证’，在计算地下车库土地增值税扣除项目时可分摊土地成本。其他不纳入项目容积率计算范畴或不能提供与取得本项目土地使用权有关联证明的地下建筑物，不得进行土地成本分摊。”
所以，地下建筑不计容，相应不分摊土地成本，其中的土地成本包括取得土地使用权所支付的金额以及土地征用及拆迁补偿费。
土地增值税清算单位与分期的确定
九鼎财税牛老师
土地增值税清算单位与分期的确定，对房地产企业土地增值税税负有着巨大的影响。
清算单位应该如何确定，分期如何划分呢？我们通过对部分地区的土地增值税政策进行梳理，希望给大家带来一些帮助。
一、发改委立项
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第一条“土地增值税的清算单位”明确，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
上述国家有关部门是指发展改革部门，或者履行项目备案职能的经信委、计经委等部门。
例如，国地税合并后的江西省税务局，在《国家税务总局江西省税务局关于土地增值税若干征管问题的公告》（国家税务总局江西省税务局公告2018年第16号）第一条“土地增值税清算单位的确定”规定，房地产开发项目的土地增值税清算单位应依据发展和改革委员会审批或核准的项目文件确定。
2014年6月13日，河北省地方税务局发布的《河北省地方税务局关于对地方税有关业务问题的解答》第二条“国税发〔2006〕187
号第一条中"国家有关部门"具体指哪个部门？依据哪个部门规定确定分期？”明确：一般应以发改部门发放的《河北省固定资产投资项目备案证》或《河北省固定资产投资项目核准证》所载内容为依据，如证书中标注不详细或备注中明确"以规划部门最终审批条件为准"的，则应结合规划部门审批的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》来确定清算单位和项目分期。
需要注意的是，《河北省地方税务局关于对地方税有关业务问题的解答》第二条答复中“如证书中标注不详细的”其实是个坑，解释权在当地税务局，企业需要小心。
二、会计核算单位
其实，除了国家有关部门的立项，房地产成本核算才是真正的核算项目。
《土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定，土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。
例如，《大连市地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知》（大地税函[2008]188号
）第一条第（四）款规定，纳税人取得土地使用权后，分期分批开发的，其清算单位按纳税人成本核算的最基本核算项目或核算对象为单位计算。
只有主管税务机关认为纳税人的核算项目或核算对象划分不合理的，可按主管税务机关确定的核算单位或核算对象进行清算。
《深圳市地方税务局关于发布土地增值税征管工作规程[试行]的公告》（深圳市地方税务局公告2015年第1号）第十六条规定，房地产开发项目以项目登记为单位进行清算。
对开发期超过3年的项目，纳税人可以根据其开发进度，选择会计核算相对独立的部分进行分期清算，并将分期计划报送主管税务机关。
所以，房地产企业在设立账套时是否分期要结合企业的战略规划、开发产品的特点以及是否销售等因素确定，且不可任由财务人员随心所欲。
但是需要注意的是，在2014年大连又出台了《大连市地方税务局关于土地增值税征收管理若干问题的公告》（大连市地方税务局公告2014年第1号）文件，其中第一条规定，土地增值税应以国家有关部门审批、备案的房地产开发项目为单位进行清算。对于分期开发的项目，应以住建部门或国土规划部门下发的《建设工程规划许可证》确定的分期建设项目作为清算单位。
三、工程规划许可证
目前最流行的还是按照工程规划许可证。
《重庆市地方税务局关于土地增值税若干政策执行问题的公告》（重庆市地方税务局公告2014年第9号）第一条第（一）款规定，房地产开发以规划主管部门审批的用地规划项目为清算单位。用地规划项目实施开发工程规划分期的，可选择以工程规划项目（分期）为清算单位。
《国家税务总局福建省税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》（国家税务总局福建省税务局公告2018年第21号）第三条规定，房地产开发企业应当自取得《建设工程规划许可证》的次月15日前，向主管税务机关申报备案《建设工程规划许可证》所载的建设项目名称等基础信息，并以申报备案的建设项目为单位进行土地增值税清算。
《厦门市土地增值税清算管理办法》（厦门市地方税务局2016年第7号公告）第二十五条规定，2011年1月1日后采取分期方式开发、销售的房地产项目，可按政府规划主管部门颁发的《建设工程规划许可证》作为分期标准，以分期项目为单位进行清算。
四、多证结合
特殊情况时，要结合其它证照。
例如，山东省引入了建设用地规划许可证。《山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法》（山东省地方税务局公告2017年第5号）第五条规定，主管地税机关应当依据国家有关部门审批、备案的项目，结合《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》确定项目管理单位，对于分期开发的项目，应当以分期项目为单位进行管理。
而青岛市原则上对于不属于“同期规划、同期施工、同期交付”的房地产项目，应分期进行清算。《青岛市地方税务局关于贯彻落实<山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法>若干问题的公告》（青岛市地方税务局公告2018年第4号）第一条规定，土地增值税以国家有关部门审批、备案的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。具体清算单位原则上由主管税务机关以政府规划部门颁发的《建设用地规划许可证》确认的项目来确定，属于分期开发的项目，参照政府相关部门颁发的《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房（销售）预售许可证》及竣工验收交付、预售资金回笼情况确定。
《安徽省土地增值税清算管理办法》（安徽省地方税务局公2017年第6号）第十条又规定，依据《建设工程规划许可证》难以确认分期开发项目的，纳税人应于取得《建设工程规划许可证》之日起30日内向主管地税机关报告，主管地税机关应依据《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》以及相关《建筑工程施工许可证》《预售许可证》及预售资金回笼等情况，经调查核实、集体审议，综合认定分期开发项目。主管地税机关认定分期开发项目，应当于纳税人报送分期项目最后一个《预售许可证》之日起15日内书面告知纳税人。
五、既定事实
企业对于项目不想分期清算，有没有办法呢？安徽给出了一点曙光。《安徽省土地增值税清算管理办法》（安徽省地方税务局公2017年第6号）第十一条规定，房地产开发项目中，符合下列情形的，应当认定为同一分期开发项目：
（一）取得多个《建设工程规划许可证》，只取得一个《建筑工程施工许可证》的；
（二）取得多个《建设工程规划许可证》，且由若干个《建筑工程施工许可证》确定组织施工，经主管地税机关调查核实该多个《建设工程规划许可证》所确定的项目未利用本分期项目回笼资金开工建造的。
以上属于不完全列举，欢迎各地企业对号入座。
古人云，凡事预则立，不预则废。房地产税收筹划属于系统工程，财务部门不是万能的，并不能填所有的坑，因此需要在前期项目立项前就要参与战略规划。
从土增税文件来说，委托贷款利息扣除有难度，因为只有向金融机构的贷款利息才能扣除，委托贷款不是金融机构的贷款业务，但是所得税可以扣除，企业账务也计入财务费用。
从实操角度，曾经有地方明确发文委托贷款利息不超过同期银行贷款利率水平的允许扣除，后来时代在变，文件被更替，到目前为止没有一个地方敢明确发文说委托贷款利息可以扣除的。 |
