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关于《国家税务总局关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告》的解读
发布日期：2014年06月18日 来源：国家税务总局办公厅
最近，国家税务总局发布了《关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告》（以下简称《公告》），为便于纳税人和基层税务机关理解和执行，现将《公告》解读如下：
一、《公告》出台的背景是什么？
国家税务总局《关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）第二十六条第二款规定：“成本对象由企业在开工之前合理确定,并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。”为减少行政审批项目，减轻微观主体负担，提高政府管理效能，2014年1月28日，国务院发布《关于取消和下放一批行政审批项目的决定》（国发〔2014〕5号），取消了上述“房地产开发企业开发产品成本对象事先备案”审批事项。为贯彻国务院文件精神，做好行政审批项目取消的落实和衔接工作，我们针对开发产品成本对象制定了专门的管理措施，并制发了《公告》。
二、《公告》的主要内容包括哪些？
《公告》借取消开发产品成本对象事先备案制度之机，进一步充实和完善了房地产开发企业成本对象管理的内容。主要包括以下几点：
一是将管理方式由事先备案改为事后报送专项报告。鉴于开发产品成本对象的确定直接关系到开发产品成本核算的合理性和准确性，是应纳税所得额计算确定的基础，因此，房地产开发企业仍需合理确定已完工开发产品的成本对象，并将确定原则、依据，共同成本分配原则、方法，以及开发项目基本情况、开发计划等出具专项报告，在开发产品完工当年企业所得税年度纳税申报时报送主管税务机关。同时明确，成本对象报送主管税务机关后，不得随意调整或相互混淆。如确需调整成本对象的，仍需出具专项报告，报送主管税务机关。
二是明确房地产开发企业应当建立健全成本对象管理制度，以备税务机关检查。
三是明确主管税务机关应对房地产开发企业报送的成本对象确定专项报告做好归档工作，及时进行分析，加强后续管理。
三、《公告》执行时间是如何规定的？
本《公告》自发布之日起30日后施行，同时废止国税发〔2009〕31号第二十六条第二款规定。对《公告》施行前企业尚未完成开发产品成本对象事先备案的，也按《公告》规定执行。
大连市国家税务局关于房地产开发企业成本对象管理有关问题的公告
大连市国家税务局公告〔2014〕22号
2014年1月28日，国务院发布《关于取消和下放一批行政审批项目的决定》（国发〔2014〕5号），取消了房地产开发企业开发产品计税成本对象事先备案制度。为做好取消房地产开发企业开发产品计税成本对象事先备案制度的落实和后续管理工作，根据《国家税务总局关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告》（国家税务总局公告2014第35号）规定，对房地产开发企业计税成本对象的管理以及专项报告有关问题明确如下：
一、房地产开发企业应在开发产品完工当年的企业所得税年度纳税申报时，向主管税务机关报送《房地产开发企业已完工开发产品成本对象专项报告表》。
二、房地产开发企业将已确定的成本对象向主管税务机关专项报告以后，不得随意调整或相互混淆。如确需调整成本对象的，应在调整当年的企业所得税年度纳税申报时，向主管税务机关报送《房地产开发企业成本对象调整专项报告表》，并将修改后的《房地产开发企业已完工开发产品成本对象专项报告表》一并报送。
三、房地产开发企业应依据计税成本对象确定原则确定已完工开发产品的成本对象，对成本对象确定不合理或共同成本分配方法不合理的，主管税务机关有权进行合理调整；对成本对象确定情况异常的，主管税务机关应进行专项检查；对不按规定报送有关专项报告表或不如实报送有关专项报告表的，应按《中华人民共和国税收征收管理法》的相关规定进行处理。
四、对本公告施行前房地产开发企业尚未完成开发产品成本对象事先备案的，按本公告执行。
五、本公告自发布之日起30日后施行。《大连市国家税务局关于加强房地产开发企业所得税申报及监控事项管理的通知》（大国税函〔2012〕12号）文件同时废止。
特此公告。
附件：1.《房地产开发企业已完工开发产品成本对象专项报告表》
2.《房地产开发企业成本对象调整专项报告表》
大连市国家税务局
2014年9月16日
关于《大连市国家税务局关于房地产开发企业成本对象管理有关问题的公告》的解读
为贯彻落实《国家税务总局关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告》（国家税务总局公告2014第35号）规定，做好取消房地产开发企业开发产品计税成本对象事先备案制度的落实和后续管理工作，大连市国家税务局发布了《大连市国家税务局关于房地产开发企业成本对象管理有关问题的公告》（以下简称《公告》），现将有关公告解读如下：
一、公告出台背景
国家税务总局发布《关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告》，取消房地产成本对象事先备案制度，改事先备案为事后报告。为贯彻国家税务总局公告精神，做好行政审批项目取消的落实和衔接工作，结合我市房地产企业所得税征管现状，对房地产开发企业计税成本对象的管理以及专项报告制定了管理措施，并制发《公告》。
二、公告具体内容
1、鉴于国家税务总局公告取消成本对象事先备案制度，改事先备案为事后报告，公告将计税成本对象管理方式由开发项目开工前报送《房地产开发企业计税成本对象备案表》，改为开发产品完工当年报送《房地产开发企业已完工开发产品成本对象专项报告表》。同时明确，已确定的成本对象向主管税务机关专项报告以后，不得随意调整或相互混淆。如确需调整成本对象的，应在调整的当年填写《房地产开发企业成本对象调整专项报告表》，并按调整后的成本对象再次填写《房地产开发企业已完工开发产品成本对象专项报告表》，在调整成本对象当年的年度纳税申报时报送主管税务机关。
2、公告要求房地产开发企业应依据计税成本对象确定原则确定已完工开发产品的成本对象，对成本对象确定不合理或共同成本分配方法不合理的，主管税务机关有权进行合理调整；要求税务机关对成本对象确定情况异常的应进行专项检查；对不按规定报送有关专项报告表或不如实报送有关专项报告表的，应按《中华人民共和国税收征收管理法》的相关规定进行处理。
3、为满足信息化需求，在《房地产开发企业已完工开发产品成本对象专项报告表》中设立“成本对象编号”栏，该栏与“成本对象名称”相对应，即对每个“成本对象名称”进行编号，将编号填写到“成本对象编号”栏。编号规则为“01、02…98、99”。
如确需调整成本对象的，在填报《房地产开发企业成本对象调整专项报告表》时，原成本对象“名称”栏、“编号”栏填写未变更前已报告的成本对象
“名称”、“编号”，调整后的成本对象“名称”栏、“编号”栏填写变更后全部的成本对象确定情况（包括本次变更和未变更），并按上述编号原则进行填报。
三、公告执行时间
本《公告》自发布之日起30日后施行，同时《大连市国家税务局关于加强房地产开发企业所得税申报及监控事项管理的通知》（大国税函〔2012〕12号）文件停止执行。
对《公告》施行前企业尚未完成开发产品成本对象事先备案的，也按《公告》规定执行。 |
