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国家税务总局
关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告
国家税务总局公告2016年第14号

【国家税务总局】
【2016】
【营改增】

　　国家税务总局制定了《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》，现予以公布，自2016年5月1日起施行。
　　特此公告。
国家税务总局
2016年3月31日

纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法

　　第一条 根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）及现行增值税有关规定，制定本办法。
　　第二条 纳税人转让其取得的不动产，适用本办法。
　　本办法所称取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。
　　房地产开发企业销售自行开发的房地产项目不适用本办法。
　　第三条 一般纳税人转让其取得的不动产，按照以下规定缴纳增值税：
　　（一）一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
　　（二）一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
　　（三）一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
　　（四）一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
　　（五）一般纳税人转让其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
　　（六）一般纳税人转让其2016年5月1日后自建的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
　　第四条 小规模纳税人转让其取得的不动产，除个人转让其购买的住房外，按照以下规定缴纳增值税：
　　（一）小规模纳税人转让其取得（不含自建）的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
　　（二）小规模纳税人转让其自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
　　除其他个人之外的小规模纳税人，应按照本条规定的计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税；其他个人按照本条规定的计税方法向不动产所在地主管地税机关申报纳税。
　　第五条 个人转让其购买的住房，按照以下规定缴纳增值税：
　　（一）个人转让其购买的住房，按照有关规定全额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
　　（二）个人转让其购买的住房，按照有关规定差额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用扣除购买住房价款后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
　　个体工商户应按照本条规定的计税方法向住房所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税；其他个人应按照本条规定的计税方法向住房所在地主管地税机关申报纳税。
　　第六条 其他个人以外的纳税人转让其取得的不动产，区分以下情形计算应向不动产所在地主管地税机关预缴的税款：
　　（一）以转让不动产取得的全部价款和价外费用作为预缴税款计算依据的，计算公式为：
　　应预缴税款=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%
　　（二）以转让不动产取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额作为预缴税款计算依据的，计算公式为：
　　应预缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%
　　第七条 其他个人转让其取得的不动产，按照本办法第六条规定的计算方法计算应纳税额并向不动产所在地主管地税机关申报纳税。
　　第八条 纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则，不得扣除。
　　上述凭证是指：
　　（一）税务部门监制的发票。
　　（二）法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。
　　（三）国家税务总局规定的其他凭证。
　　第九条 纳税人转让其取得的不动产，向不动产所在地主管地税机关预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。
　　纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。
　　第十条 小规模纳税人转让其取得的不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管地税机关申请代开。
　　第十一条 纳税人向其他个人转让其取得的不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。
　　第十二条 纳税人转让不动产，按照本办法规定应向不动产所在地主管地税机关预缴税款而自应当预缴之月起超过6个月没有预缴税款的，由机构所在地主管国税机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。
　　纳税人转让不动产，未按照本办法规定缴纳税款的，由主管税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。

相关文件

国家税务总局公告2016年第73号 关于纳税人转让不动产缴纳增值税差额扣除有关问题的公告

(来源：国家税务总局网站)         最近编辑： 2018年12月21日

关于《国家税务总局关于发布<纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法>公告》的解读
发布日期：2016年04月07日　　　　 来源：国家税务总局办公厅

　　一、背景和目的
　　经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点，金融、建筑、房地产和生活服务业等全部营业税纳税人纳入营改增试点。为便于征纳双方执行，根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）及现行增值税有关规定，国家税务总局制定出台了《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（以下简称《暂行办法》），对纳税人转让其取得的不动产的税收征管问题进行了明确。
　　二、适用范围
　　本办法适用于纳税人转让自己以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产，不包括房地产开发企业销售自行开发的房地产项目。
　　三、主要内容
　　（一）政策要求：按照不动产的取得时间、纳税人类别、不动产类型，分别对纳税人转让其取得的不动产如何在不动产所在地预缴、如何在机构所在地申报纳税，作了进一步细化和明确。
　　（二）扣减税款的凭证要求：纳税人按规定以全部价款和价外费用扣除不动产价款后的余额为销售额或计算预缴税款的依据的，其允许扣除的价款应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。上述凭证包括税务部门监制的发票，法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书等。
　　（三）发票问题：小规模纳税人转让其取得的不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管地税机关申请代开。纳税人向其他个人转让其取得的不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。
　　（四）其他问题：《暂行办法》还明确了纳税人销售不动产的税款计算、增值税发票开具以及纳税申报等具体税收征管问题。

地方相关规定

第一类：个人出租房屋计算办法

一、房屋性质为住宅用房

房屋性质如果为住宅，纳税人计算税款时，增值税按照月租金收入划分为三个档次：
（一）月租金（不含税）30000以下：
1. 增值税：免征；
2. 城市维护建设税：免征；
3. 教育费附加及地方教育费：免征；
4. 印花税：免征；
5. 房产税：减按4%的税率计算；
6. 土地使用税：免征；
7. 个人所得税：减按10%的税率计算。

（二）月租金（不含税）30000-100000元
1. 增值税：减按1.5%的税率计算；
2. 城市维护建设税：增值税*7%；
3. 教育费附加及地方教育费：免征；
4. 印花税：免征；
5. 房产税：减按4%的税率计算；
6. 土地使用税：免征；
7. 个人所得税：减按10%的税率计算。

（三）月租金（不含税）100000元以上：
1. 增值税：减按1.5%的税率计算；
2. 城市维护建设税：增值税*7%；
3. 教育费附加及地方教育费：增值税*5%；
4. 印花税：免征；
5. 房产税：减按*4%的税率计算；
6. 土地使用税：免征；
7. 个人所得税：减按10%的税率计算。

二、房屋性质为非住房
（一）月租金收入（不含税）30000元以下：
1. 增值税：免征；
2. 城市维护建设税：免征；
3. 教育费附加及地方教育费：免征；
4. 印花税：按照0.1%税率计算；
5. 房产税：按照12%税率计算；
6. 土地使用税：按本地区税额计征；
7. 个人所得税：按照20%税率计算。

（二）月租金收入（不含税）30000元-10000元以下：
1. 增值税：按照5%的税率计算；
2. 城市维护建设税：增值税*7%；
3. 教育费附加及地方教育费：免征；
4. 印花税：按照0.1%税率计算；
5. 房产税：按照12%的税率计算；
6. 土地使用税：按本地区税额计征；
7. 个人所得税：按照20%税率计算。

（三）月租金（不含税）100000元以上：
1. 增值税：按照5%的税率计算；
2. 城市维护建设税：增值税*7%
3. 教育费附加：增值税*3%
4. 地方教育费：增值税*2%
5. 印花税：按照0.1%的税率计算；
6. 房产税：按照12%的税率计算；
7. 土地使用税：按本地区税额计征；
8. 个人所得税：按照20%税率计算。

第二类：公司出租房屋计算办法

一、公司为一般纳税人
（一）项目开工时间为2016年4月30日前，计税办法选择简易征收
1. 增值税：按照5%的税率计算；
2. 城市维护建设税：增值税*7%
3. 教育费附加：增值税*3%
4. 地方教育费：增值税*2%
5. 印花税：按照0.1%的税率计算；
6. 房产税：按照12%的税率计算；
7. 土地使用税：按本地区税额计征；
8. 企业所得税：租金收入并入当期应纳税所得额计算。

（二）项目开工时间为2016年5月1日后，选择一般计税
1. 增值税：按照11%的税率计算；
2. 城市维护建设税：增值税*7%
3. 教育费附加：增值税*3%
4. 地方教育费：增值税*2%
5. 印花税：按照0.1%的税率计算；
6. 房产税：按照12%的税率计算；
7. 土地使用税：按本地区税额计征；
8. 企业所得税：租金收入并入当期应纳税所得额计算。

二、小规模纳税人
对开工日期无限定，选择简易计税
1. 增值税：按照5%的税率计算；
2. 城市维护建设税：增值税*7%
3. 教育费附加：增值税*3%
4. 地方教育费：增值税*2%
5. 印花税：按照0.1%的税率计算；
6. 房产税：按照12%的税率计算；
7. 土地使用税：按本地区税额计征；
8. 企业所得税：租金收入并入当期应纳税所得额计算。