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国家税务总局
关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告
国家税务总局公告2016年第18号

【国家税务总局】
【2016】
【营改增】


  国家税务总局制定了《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》,现予以公布,自2016年5月1日起施行。
  特此公告。
国家税务总局
2016年3月31日

房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法

  第一章 适用范围

  第一条 根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)及现行增值税有关规定,制定本办法。
  第二条 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目,适用本办法。
  自行开发,是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。
  第三条 房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后,以自己的名义立项销售的,属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。

第二章 一般纳税人征收管理

 第一节 销售额

  第四条 房地产开发企业中的一般纳税人(以下简称一般纳税人)销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税,按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下:
  销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)
  第五条 当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算:
  当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款
  当期销售房地产项目建筑面积,是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
  房地产项目可供销售建筑面积,是指房地产项目可以出售的总建筑面积,不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
  支付的土地价款,是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
  第六条 在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款,应当取得省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据。
  第七条 一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况,扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。
  第八条 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目,可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的,36个月内不得变更为一般计税方法计税。
  房地产老项目,是指:
  (一)《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目;
  (二)《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
  第九条 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的,以取得的全部价款和价外费用为销售额,不得扣除对应的土地价款。

第二节 预缴税款

  第十条 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
  第十一条 应预缴税款按照以下公式计算:
  应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%
  适用一般计税方法计税的,按照11%的适用税率计算;适用简易计税方法计税的,按照5%的征收率计算。
  第十二条 一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。

第三节 进项税额

  第十三条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目,兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的,应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。
  不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×(简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模)

第四节 纳税申报

  第十四条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的,应按照《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号文件印发,以下简称《试点实施办法》)第四十五条规定的纳税义务发生时间,以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额,抵减已预缴税款后,向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
  第十五条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的,应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间,以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额,抵减已预缴税款后,向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

第五节 发票开具

  第十六条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目,自行开具增值税发票。
  第十七条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目,其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款,未开具营业税发票的,可以开具增值税普通发票,不得开具增值税专用发票。
  第十八条 一般纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目,不得开具增值税专用发票。

第三章 小规模纳税人征收管理

第一节 预缴税款

  第十九条 房地产开发企业中的小规模纳税人(以下简称小规模纳税人)采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
  第二十条 应预缴税款按照以下公式计算:
  应预缴税款=预收款÷(1+5%)×3%
  第二十一条 小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限向主管国税机关预缴税款。

第二节 纳税申报

  第二十二条 小规模纳税人销售自行开发的房地产项目,应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间,以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额,抵减已预缴税款后,向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

第三节 发票开具

  第二十三条 小规模纳税人销售自行开发的房地产项目,自行开具增值税普通发票。购买方需要增值税专用发票的,小规模纳税人向主管国税机关申请代开。
  第二十四条 小规模纳税人销售自行开发的房地产项目,其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款,未开具营业税发票的,可以开具增值税普通发票,不得申请代开增值税专用发票。
  第二十五条 小规模纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目,不得申请代开增值税专用发票。

第四章 其他事项

  第二十六条 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目,按照本办法规定预缴税款时,应填报《增值税预缴税款表》。
  第二十七条 房地产开发企业以预缴税款抵减应纳税额,应以完税凭证作为合法有效凭证。
  第二十八条 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目,未按本办法规定预缴或缴纳税款的,由主管国税机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。

相关文件

国家税务总局公告2016年第86号 关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告

(来源:国家税务总局网站)         最近编辑: 2017年01月12日

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关于《国家税务总局关于<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》的解读
发布日期:2016年04月07日     来源:国家税务总局办公厅

  一、背景和目的
  经国务院批准,自2016年5月1日起,在全国范围内全面推开营业税改征增值税(以下称营改增)试点,金融、建筑、房地产和生活服务业等全部营业税纳税人纳入营改增试点。为便于征纳双方执行,根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36 号)及现行增值税有关规定,国家税务总局发布了《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》,以明确房地产开发企业销售自行开发的房地产项目如何征收管理的相关问题。
  二、适用范围
  房地产开发企业销售自行开发的房地产项目,以及房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后、以自己的名义立项销售的,适用本办法。
  三、主要内容
  (一)一般纳税人
  1.一般纳税人销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税,按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。办法明确了如何计算当期允许扣除的土地价款及相关管理要求。
  2. 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的,以取得的全部价款和价外费用为销售额,不得扣除对应的土地价款。
  3.一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。办法明确了如何计算应预缴税款。
  4. 一般纳税人销售自行开发的房地产项目,应按照规定的纳税义务发生时间,以当期销售额和适用税率或征收率计算当期应纳税额,抵减已预缴税款后,向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
  5.办法还明确了一般纳税人如何开具发票等具体征管问题。
  (二)小规模纳税人
  1.小规模纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。办法进一步明确了如何计算应预缴税款。
  2.小规模纳税人销售自行开发的房地产项目,应按规定的纳税义务发生时间,以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额,抵减已预缴税款后,向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
  3.办法还明确了小规模纳税人如何开具发票等具体税收征管问题。

地方相关规定

 

房地产企业已缴营业税收入 补开增值税发票操作指引
2016-12-09 天山区国税

为顺利开展房地产开发企业已缴营业税未开具营业税发票收入补开增值税普通发票的业务,根据《国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)和《关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》(国家税务总局公告2016年第23号)规定,现将房地产开发企业补开增值税发票具体操作方法明确如下:

一、房地产企业已申报缴纳营业税未开具发票
(一)房地产企业销售自行开发的房地产项目,其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款,未开具营业税发票的,可以开具增值税普通发票,不得开具增值税专用发票。
补开增值税普通发票备注栏应备注“房产地址、房产面积、房产总价、该项目未开发票金额、已缴纳营业税完税凭证号码及《纳税人已缴营业税未开具发票证明》编号”。其销售额不需要缴纳增值税,也不需要反映在增值税纳税申报表上。申报增值税时还需报送以下附列资料:纳税人缴纳营业税的完税证明原件及复印件、由地税机关开具的《纳税人已缴营业税未开具发票证明》(以下简称未开具发票证明,详见附件)。
(二)如房地产企业销售同一套房产,按照增值税和营业税纳税义务的发生时间,需分别缴纳营业税和增值税的,可按以下方法进行处理:
1.应缴纳且已经申报缴纳营业税但未开具发票的按上述办法处理。
2.应申报缴纳增值税的,一般纳税人可自行开具增值税普通发票或增值税专用发票。小规模纳税人可自行开具增值税普通发票。购买方需要增值税专用发票的,可向主管国税机关申请代开。发票备注栏备注“房产地址、房产面积、房产总价、该项目未开发票金额”。
(三)房地产企业向其他个人销售自行开发的房地产项目,不得开具增值税专用发票。

二、已缴纳营业税自行补开增值税发票具体操作步骤
1.营改增纳税人使用航信公司开票系统(即金税盘)开票的,在商品编码编辑时,将税率选择为0,金额栏填写已缴营业税未开具营业税发票的收入数额,然后在备注栏注明“税率为0的销售额是已缴纳营业税未开具营业税发票的收入”,并填写已缴纳营业税完税凭证号码及未开具发票证明编号。
2.营改增纳税人使用百旺公司开票系统(即税控盘)开票的,可以通过编码的方法解决,基本操作步骤为:
(1)进入开票系统后首先选择商品编码。
(2)进入操作界面,找到自己销售的服务、无形资产或者不动产对应的商品编码后点击操作界面上的"增加"按钮,然后自编一个商品代码,将自编的商品代码的税率设为0,然后在免税类型中选择"不征税"。完成新代码编制后点击操作界面上的"保存"按钮,完成不征税代码的编制工作。
(3)在开票系统中选定企业自编的商品代码,进入增值税普通发票开票界面,金额栏填写已缴营业税未开具营业税发票的收入数额,税率栏选择不征税。
(4)在备注栏注明:房产地址、房产面积、房产总价、该项目未开发票金额、税率为0的销售额是已缴纳营业税未开具营业税发票的收入、已缴纳营业税完税凭证号码及未开具发票证明编号。

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