国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知

2001-12-20  国税发[2001]142

各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局，广东、海南省地方税务局，深圳市地方税务局：

    为加强外商投资房地产开发经营企业所得税管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》（以下简称税法）的有关规定，现就外商投资企业和外国企业（以下简称企业）从事房地产开发经营业务有关所得税管理问题，通知如下：
　　一、企业从事房地产经营业务的，应以其当期销售收入，扣除当期相应成本、费用及损失后的余额，为当期应纳税所得额，依照税法的规定计算缴纳企业所得税。当期应纳税额，按以下公式计算：
　　应纳税额=应纳税所得额×适用税率－已售房产已预征的所得税＋当期预征所得税
　　二、企业预售房地产的，其取得的预收款，应按《国家税务总局关于外商投资企业从事房地产开发经营征收所得税有关问题的通知》（国税发[1995]153号）的规定，预征企业所得税。
　　三、企业应以房地产管理部门出具工程项目合格证明之日，或者首笔房地产使用权交付之日，或者办理首笔产权转让手续之日的较早者为房地产销售开始。企业自房地产销售开始，应根据当期实际房地产销售收入、相关成本费用，计算企业年度实际应纳税额。
　　四、房地产销售收入的确定，以权责发生制为原则，具体可根据销售方式的不同，按以下原则确定：
（一）采取一次性全额收取房款的，以房产使用权交付买方之日或开具发票之日作为销售收入的实现。
（二）采取分期付款或预售款方式销售的，以合同约定的付款时间为销售收入的实现。
（三）采取以土地使用权或者其他财产置换房屋的，以房产使用交付对方为销售收入的实现。
（四）采取银行提供按揭贷款销售的，以银行将按揭贷款办理转账之日，为销售收入的实现。
五、企业销售房地产所发生相成本费用的确定，应以收入与支出相匹配为原则。企业应根据当期面积以及可售单位工程成本费用，确定当期成本费用。企业可售单位工程成本费用按下列公式确定：
可售单位工程成本费用=可售总成本费用÷总可售面积
可售总成本费用是指应归属于可售房地产的土地使用费，拆迁补偿费，七通一平、勘察设计等开发前期费用；建筑安装费；基础设施费，公用设备，绿化、道路等配套设施费以及企业为开发建设工程而发生的管理费用、财务费用和销售费用。总可售面积是指国家规定的房屋测绘部门出具的确定房地产项目可售面积证书中明确的面积。
六、企业发生的绿化、道路等配套设施费，有些是在售后继续发生的，可在销售房地产时进行预提。配套设施建设全部结束后，应进行汇算。售后发生的配套设施费预提比例，可由企业提出申请，主管税务机关审核同意后执行。
七、企业以租赁方式取得房租收入，应按当期实际租金收入，扣除租赁房屋的固定资产折旧及相关费用后的余额，与当期其他经营利润合并计算企业当期应纳税额。
企业采取先租赁后又售出房地产的，原在租赁期间实际已经计提的房屋折旧，不得在售出时再作为成本、费用扣除。
八、境外企业与企业签订房屋包销协议，为企业包销房地产的，其包销业务应属于境外企业转让我国境内财产的性质。境外企业取得的房屋转让收益，应按税法第十九条及其实施细则第六十一条规定，缴纳企业所得税。
上述包销业务是指：境外企业与企业签订房屋包销协议并办理了产权转移手续，且境外企业在销售房屋时使用本企业收款凭证。凡不符合上述条件的其他代销、承销性质的业务，应按照《国家税务总局关于从事房地产业务的外商投资企业若干税务处理问题的通知》（国税发[1999]242号）的规定执行。
九、凡按合同规定投资各方分配房产的，企业应首先归集房产建造过程中所发生的费用（包括中方以土地使用作为投资的费用）后，再根据合同规定的房产分配方法，划分双方房产的成本、费用。双方各自销售房产时各自缴纳企业所得税。
十、本办法自发文之日起执行。此前已经销售房地产但未汇算的企业，按本通知进行汇算。

关于广州市外商投资房地产开发经营企业所得税征收管理问题的通知

广州市国家税务局各直属单位，各区、县级市国家税务局： 

为了进一步加强对我市外商投资房地产开发经营企业（以下简称企业）的税收征管，规范企业对应纳税所得额的计算，根据《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》及其实施细则、《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》（国税发[2001]142号）以及国家对房地产征管的有关规定，结合我市的实际情况，市局就有关外商投资房地产开发经营企业的税收征管问题明确如下，请遵照执行。
一、企业从事房地产经营业务的，应以其当期销售收入，扣除当期相应成本、费用及损失后的余额为当期应纳税所得额，依照税法的规定计算缴纳企业所得税。当期应纳税额按下列公式计算：
应纳税额=（应纳税所得额×适用税率－已售房产已预征的所得税）+当期预征所得税
已售房产已预征的所得税是指企业已销售房地产按有关规定已预征的所得税，当期预征所得税是指企业预售房地产按有关规定已预征的所得税。
二、企业预售房地产所取得的预收款，应按《国家税务总局关于外商投资企业从事房地产开发经营征收所得税有关问题的通知》（国税发[1995]153号）的规定预征企业所得税。
三、企业应在以房地产管理部门出具的工程项目合格证明材料，或者办理首笔房地产使用权交付，或者办理首笔产权转让手续的情况下，将实现时间较早者确认为房地产销售开始。企业自房地产销售开始后，应根据当期实际房地产销售收入、相关成本费用，计算企业年度实际应纳所得税额。
四、企业缴纳的所得税，应按年计算，分季预缴。企业应在季度终了后15日内预缴，如按季度实际利润额预缴有困难的，经主管税务机关认可，可按10%—15%预计利润率分季预缴所得税。企业应在年度终了后5个月内进行汇算清缴，多退少补。
五、房地产销售收入的确定，以权责发生制为原则，具体可根据销售方式的不同，按以下原则确定：
（一）采取一次性全额收取房款的，以房产使用权交付买方之日或开具发票之日确认为销售收入的实现。
（二）采取分期付款或预售款销售的，以合同约定的付款时间确认为销售收入的实现。
（三）采取以土地使用权或其他财产置换房屋的，以房产使用权交付对方之日确认为销售收入的实现。
（四）采取银行提供按揭货款销售的，以银行将按揭贷款办理转账之日确认为销售收入的实现。
六、对企业取得销售商品房以外的其他收入，按现行有关税收规定确认收入的实现。
七、企业销售房地产所发生相应成本费用的确认，以收入与支出相匹配为原则。企业应根据当期销售面积以及可售单位工程成本费用，确认当期成本费用。企业可售单位工程成本费用按下列公式确定：
可售单位工程成本费用=可售总成本费用 / 总可售面积
总可售面积是指国家规定的房屋测绘部门出具的确定房地产可售面积证书中明确的面积。可售总成本费用是指应归属于可售房地产的土地使用费（或称土地出让金）、拆迁补偿费、七通一平、勘察设计等开发前期费用；建筑安装费；基础设施费，公用设备、绿化、道路等配套设施费以及按照财务制度规定直接计入开发成本的费用。对于财务制度中未明确应计入开发成本的期间费用不计入上述“可售总成本费用”。
企业未按项目归集或无法准确归集成本费用的，应按适当的比例在各项目之间进行合理分摊，“适当的比例”指计算土地征用及拆迁费时，按各项目征地面积占总征地面积的比例计算，其他费用按各项目可售面积占总可售面积的比例计算。
八、企业发生的公共配套设施建设费用（不包括有偿转让部分，下同），应直接计入房屋开发成本；如果发生的公共配套设施费应由两个或两个以上项目负担的，可根据各项目可售面积占总可售面积的比例进行分配，计入有关房屋开发成本。
企业在售后发生公共配套设施建设费用，且能够提供有关部门文件及相关资料的，经报主管税务机关批准后，可在销售房地产时进行预提。企业上述预提费用，可按公共配套设施项目的总预算成本与总可售面积的比例，计算出商品房每单位面积的承担标准，并根据当期销售面积计算本期应预提的配套设施费用，计入房屋开发成本。如企业预提配套设施费用不合理，主管税务机关可以按照合理的方法确定预提金额或预提比例。
企业如需预提在售后发生的公共配套设施费用，应于确定房产销售收入开始当年年度终了后30天内，向主管税务机关提出预提公共配套设施费的申请，并提供有关预提费用的详细资料。主管税务机关应对企业提交的资料进行严格审核，必要时要到企业进行实地调查，并在受理之日起60天内作出批复。
企业报批预提费用需提供下列资料：
（一）企业书面申请报告以及《涉外房地产企业公共配套设施预提费用计算表》（附表3）；
（二）政府对配套设施土地使用规定的有关文件；
（三）配套设施设计合同或方案；
（四）有关公共配套设施项目的预算资料、预提费用的计算、工程进展和结余情况及预计完工日期的详细报告；
（五）税务机关要求提供的其他资料。
对于经批准已预提配套设施费用的企业，应做好相应的跟踪管理工作，于每年年度终了后2个月内把已预提费用的配套设施的完工情况、完工进度等资料报主管税务机关备案，并在配套设施实际完工投入使用当年年度终了后60天内进行清算，并附送由注册会计师出具专项的配套设施清算报告。主管税务机关将根据实际发生的公共配套设施费用调整当年应纳税所得额。上述经主管税务机关审核同意企业预提费用的配套设施，如实际竣工时间迟于预计完工时间，且推迟的时间较长的，或者所批准预提的配套设施费用与配套设施实际发生的费用数额差异较大的，主管税务机关可以根据该配套设施的完工进度等实际情况，对原已批准企业的预提数额进行合理的调整。
九、多项目开发企业应对年度发生的期间费用（指管理费用、财务费用和销售费用）按以下办法在各项目间进行合理分摊，计算出当年度应归属于已完工项目的期间费用。 
（一）借入资金发生的贷款利息支出（不含企业已按财务会计制度有关规定直接计入开发成本的利息支出）应严格按该借款的用途计入对应项目的费用之中。 
（二）广告费应准确按照该广告受益对象计入项目费用。
（三）对其他期间费用，纳税人应准确按该费用的用途按该项目计入项目费用。
（四）对未能准确划分收益对象的费用，按各项目当年营业收入（包括预售房地产的收入）占当年度总营业收入（包括预售房地产总收入）的比例计算确定项目费用。
十、企业以租赁方式取得房租收入的，应按当期实际房租收入，扣除租赁房屋的固定资产折旧及相关费用后的余额，与当期其他经营利润合并计算企业当期应纳税所得额。如企业所开发建设的房屋竣工验收后在会计处理上未确定为出租用途的，则不得计提房屋的折旧。
企业采取先租赁后又出售房地产的，原在租赁期间实际已计提的房屋折旧，不得在售出时再作为成本、费用扣除。
十一、企业向境外代销企业支付的各种佣金、差价、手续费、提成费等劳务费用，应当提供完整、有效的凭证资料，经主管国税征收机关审核确认后，方可作为企业的费用扣除，但实际扣除的数额不得超过房地产销售收入的10%。
十二、申报资料：
（一）季度企业所得税申报应使用《外商投资企业和外国企业所得税季度申报表》；
（二）年度企业所得税申报时应使用《外商投资企业和外国企业所得税年度申报表》，同时附送以下资料：
1.汇算清缴附表
（1）《涉外房地产企业基本情况表》（附表1）；
（2）《涉外房地产企业年度内预售款结转情况表》（附表2）；
（3）《涉外房地产企业公共配套设施预提费用计算表》（附表3）；
（4）《涉外房地产企业营业成本计算表》（附表4）；
（5）《涉外房地产企业管理费用、销售费用、财务费用计算表》（附表5）；
（6）《涉外房地产企业所得税计算表》（附表6）。 
2.中国注册会计师查账报告
3.立项批文复印件（首次取得时报送）
4.会计决算报表
5.税务机关要求的其他资料
十三、企业应要求会计师事务所等中介机构在出具年度查账报告时，对企业年度内已结转销售的房地产项目的收入、成本、费用等情况以及当年预售款收入情况进行详细列示和说明，其中：对企业上述汇算清缴附表1—6等资料须加具中介机构的审核意见，并作为查账报告的附列资料一同报送主管税务机关。
十四、纳税人应按照法律、行政法规的有关规定设置账簿，根据合法、有效凭证记账，在税法规定的申报期限内如实办理纳税申报，报送纳税申报表、财务会计报表以及税务机关要求的其他资料。对逾期未申报所得税纳税资料的，应责令其限期改正，并按《中华人民共和国税收征收管理法》第六十二条的规定，处以2000元以下的罚款；逾期仍未改正的，处以2000元以上10000元以下的罚款。对纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证，或者在账簿上多列支出或不列、少列收入或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或少缴应纳税款的，应按照《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条有关偷税的处罚规定进行处罚；构成犯罪的，依法追究当事人刑事责任。
十五、本通知的规定从2003年1月1日起执行，以前的规定如与本通知的规定不符的，按本通知的规定执行。此前已经销售房地产但未汇算的企业，应按本通知的规定进行汇算。
附件：1.涉外房地产企业基本情况表（附表1）
2.涉外房地产企业年度内预售款结转情况表（附表2）
3.涉外房地产企业公共配套设施预提费用计算表（附表3）
4.涉外房地产企业营业成本计算表（附表4）
5.涉外房地产企业管理费用、销售费用、财务费用计算表（附表5）
6.涉外房地产企业所得税计算表（附表6）