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财政部 税务总局
关于明确国有农用地出租等增值税政策的公告
财政部 税务总局公告2020年第2号

【财政部】
【2020】
【增值税】

现将国有农用地出租等增值税政策公告如下：

一、纳税人将国有农用地出租给农业生产者用于农业生产，免征增值税。

二、房地产开发企业中的一般纳税人购入未完工的房地产老项目继续开发后，以自己名义立项销售的不动产，属于房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计算缴纳增值税。

三、保险公司按照《财政部税务总局关于明确养老机构免征增值税等政策的通知》（财税〔2019〕20号）第四条第（三）项规定抵减以后月份应缴纳增值税，截至2020年12月31日抵减不完的，可以向主管税务机关申请一次性办理退税。

四、纳税人出口货物劳务、发生跨境应税行为，未在规定期限内申报出口退（免）税或者开具《代理出口货物证明》的，在收齐退（免）税凭证及相关电子信息后，即可申报办理出口退（免）税；未在规定期限内收汇或者办理不能收汇手续的，在收汇或者办理不能收汇手续后，即可申报办理退（免）税。
《财政部国家税务总局关于出口货物劳务增值税和消费税政策的通知》（财税〔2012〕39号）第六条第（一）项第3点、第七条第（一）项第6点“出口企业或其他单位未在国家税务总局规定期限内申报免税核销”及第九条第（二）项第2点的规定相应停止执行。

五、自2019年8月20日起，将《财政部税务总局关于金融机构小微企业贷款利息收入免征增值税政策的通知》（财税〔2018〕91号）第一条“人民银行同期贷款基准利率”修改为“中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率”。

六、纳税人按照《财政部税务总局海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部税务总局海关总署公告2019年第39号）、《财政部税务总局关于明确部分先进制造业增值税期末留抵退税政策的公告》（财政部税务总局公告2019年第84号）规定取得增值税留抵退税款的，不得再申请享受增值税即征即退、先征后返（退）政策。
本公告发布之日前，纳税人已按照上述规定取得增值税留抵退税款的，在2020年6月30日前将已退还的增值税留抵退税款全部缴回，可以按规定享受增值税即征即退、先征后返（退）政策；否则，不得享受增值税即征即退、先征后返（退）政策。
（废止。财政部公告公告2022年第14号 关于进一步加大增值税期末留抵退税政策实施力度的公告）

七、本公告自发布之日起执行。此前已发生未处理的事项，按本公告规定执行。

特此公告。

财政部税务总局

2020年1月20日

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来源：财政部网站        更新日期：2022年08月27日

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地方规定

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学习笔记、案例

取消了退税正式申报期限
1、取消了退税正式申报期限，单证齐了、信息齐了，何时候申报都可以，不管你是拖着一直没报，还是退税单据不齐或者信息不齐造成没申报退税的不再有超期一说。
2、取消了免税申报期限，不再设置免税申报的最晚期限，没有次年4月申报期截止这个期限了。何时申报免税都可，无须担心超期改为征税。对于上年度出口的单据不齐的、信息不齐的也不再进行延期申报和无电子信息备案。
3、取消了收汇期限和符合税务总局公告2013年第30号附件3所规定的9种不能收汇申报的期限，何时收到外汇或者何时候申报了不能收汇后就可以退税了。

一、关于退税正式申报期限
财税(2012)39号规定：经过认定的出口企业及其他单位，应在规定的增值税纳税申报期内向主管税务机关申报增值税退（免）税和免税、消费税退（免）税和免税。财税(2012)39号第六条第(一)项第3点规定未在规定期限内申报退税或未补齐有关退税凭证的适用免税政策。
出口退税申报期限如下：
税务总局2012年第24号公告对期限进行了明确，出口货物需在出口(以报关单的出口日期为准)次年4月份申报期截止前办理退税申报；
税务总局2014年第11号公告规定，跨境应税行为需在财务上做销售收入的次年4月份申报期截止前办理零税率退税申报。超期不得办理。
出口退税自2014年1月1日起开始实行单据齐、信息齐了才能正式申报，对于一些单据在次年4月申报期截止前还未收齐的；报关单、外贸企业的购货发票信息还未齐的不齐业务，根据税务总局2018年第16号公告的规定，需在最晚退税期限截止前即次年4月申报期截止前向税局申请延期、申报无电子信息备案等。对于已经申报延期、无电子信息备案的不再受最晚退税申报期限的限制，即在最晚申报期限后收齐了单据和信息的再申报退税。但如果未在期限内处理的，就无法再享受退税了。
税务总局公告2012年第24号、税务总局公告2013年第12号作出明确规定：出口货物劳务的免税申报的最晚期限为出口次年的5月份申报期截止前。同时，财税(2012)39号第九条第（二）项第2点规定，未按规定申报免税的视同内销征税，即如果在该期限前未申报免税的需要改为征税（2号公告废止）。
如果超期未申报退税也未做延期申报、无电子信息备案的业务，及没有收到外汇也未做不能收汇申报的业务，及其他不符合退税需要改为免税的业务，可以在业务发生或者确定要免税的次月申报期内申报免税，但最晚不能超过次年的5月申报期，如果超过了的则需要改为视同内销征税。
税务总局公告2012年第24号第九条的规定，免税申报，在免税业务发生的次月申报期内或确定要免税的次月申报期内进行申报。

二、关于收汇和申报不能收汇的期限
国发明电〔1995〕3号规定，出口退税与收汇挂钩，即退税必须得收汇。2012年外汇改革取消了出口收汇核销单和收汇核销，但是退税与收汇挂钩的关系一直未变，也就是说收汇了才符合退税要求。
税务总局公告2013年第30号、税务总局公告2018年第16号对出口货物退税的收汇做了三个规定：
1、规定了有9种情形(30号公告附件3)造成收不到外汇货款的属于视同收汇，只需要在规定期限内做不能收汇申报即可享受退税;
2、规定了三类重点监控企业(退税管理类别为四类、向税局申报的不能收汇原因是虚假的、向税局提供的收汇凭证是冒用的)在申报退税时必须同时申报收汇和不能收汇；除此之外的其他企业可以先申报退税再收汇；
3、规定了收汇和申报不能收汇原因的最晚期限，即需要在出口次年的4月份申报期截止前收齐外汇或申报不能收汇。如果未按规定在期限内即出口次年4月份申报期截止前收汇或申报不能收汇的，不再享受退税。

2号公告取消了收汇和申报不能收汇的期限，即取消了次年4月申报期截止前必须收齐外汇或符合不能收汇的做不能收汇申报的规定。改为如下操作：
1、能够收汇的，不论何时收到都可以办理退税；
2、不能收汇的，如果符合30号公告附件3所列的9类视同收汇情形之一的，则需要做不能收汇申报，不论何时办理了不能收汇申报都可以办理退税；不符合30号公告附件3所列的视同收汇情形的，不享受退税，办理免税申报。
针对2号公告的具体操作指引等总局发布后。
1、重点监控企业
等收到外汇后一并申报退税和收汇数据；不能收汇的但符合30号公告附件3视同收汇情形的，取得不能收汇的证明资料后一并办理退税和不能收汇申报；不能收汇且不符合视同收汇情形的，直接免税申报。
2、非重点监控企业
可以先办理退税申报。对于后续发生了不能收汇的情况时，判断是否符合30号公告附件3的视同收汇情形，符合的取得证明资料后做不能收汇申报，不符合视同收汇的则冲减原退税并改为免税申报。
注意:在未收汇前已经申报了退税的业务，后期长时间未收回货款也未申报不能收汇的，如何把控？在对企业评估检查时发现上年出口的已经办理了退税但一直未收汇，是先要求企业冲减原退税，等收到外汇后或者申报了不能收汇后再重新申报退税，还是如何处理？

三、取消了来料加工免税证明核销超期限征税的规定
对于来料加工复出口的业务，如果进口的保税料件是委托其他生产企业加工的，应在加工企业开具免税发票的次月申报期截止前，委托方申请开具来料加工免税证明，并在该手册在海关核销的次年5月15日前申请该来料加工免税证明的核销，如果未在该时限前核销的，收境外客户的来料加工工缴费不得享受免税而是要改为征税。

2号公告停止执行了这个未在规定期限做免税核销就要按征税处理的条款，也就是说来料加工免税证明核销也不再设置具体期限了，即使超过次年5月15日再办理核销的也符合免税。
注意：来料加工走委托加工模式的业务，虽然取消了必须要在次年5月15前办理免税核销否则按征税处理的规定，但是并没有取消这个核销，根据税务总局2012年第24号和2015年第29号的规定，来料加工免税证明还得按规定进行核销，取消的只是未按期核销不再征税的规定。即不论在次年5月15日前核销还是之后核销，只要是核销了仍然是免税的。

四、代理出口货物证明的新规定
委托出口的货物，代理方要为委托方开具代理出口货物证明。根据税务总局公告2012年第24号的规定，代理方应在代理出口的次年4月15日前为委托方开具代理出口开货物证明。
在老政策下，财税(2012)39号规定未在期限内开具的该笔业务适用免税政策，税总公告2012年第24号又规定如果代理方未开具代理出口货物证明的代理出口业务，未在规定期限内申报免税，还需要改为征税。
2号公告停止执行未在规定期限内开具代理出口货物证明适用免税政策的条款，同时把免税申报期限(次年5月申报期截止前)也取消了，即未在规定期限(次年4月15日前)开具代理出口货物证明的不再改为免税。因为这对代理方来说，本就不是自己的出口业务，不能因为未开具代理证明就让代理方申报免税或征税。但是要注意，如果还未开具代理出口货物证明的业务已经申报了免税了，那该证明就不能再开具了。也就是说，如果在进出口财税通期限前未开具代理出口货物证明的，委托方也不再按免税申报了，更不会改为征税，等啥时候开出证明来委托方再办理退税申报即可。

五、以前年度出口的出口业务的处理
以前年度的出口业务，因未按原来的要求在期限内申报退税、单据不齐未办理延期申报、信息不齐未办理无电子信息备案、未办理不能收汇申报的业务在新政下该如何处理？
2号公告第七条规定：“本公告自发布之日起执行。此前已发生未处理的事项，按本公告规定执行”，也就是说2018年度及以前出口的货物劳务、跨境应税行为，如果是单证齐信息齐了但未在原来的期限内申报退税的、因退税凭证不齐未在规定的期限内申请延期的、因报关单或发票信息不齐也未在规定的期限内做无电子信息备案的、因符合视同收汇但未在规定的期限内申报不能收汇的、或能收到外汇但在期限内未收到等这几类业务，如果是还未按原来的政策改为免税申报或视同内销征税申报的，在2号公告发布后可以继续进行退税申报！如果是已经按原来的政策规定转了免税或视同内销征税处理的，那么只能那样了，不能再按新政策继续申报退税或重新转免税了。

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“在建工程项目”收购转让税收要点分析

房地产企业收购在建项目后继续开发再销售的情况，越来越多地出现。收购方应结合工程实际，对收购项目进行尽职调查与监督预测，尽量掌握该项目存在的各类风险，以更好地应对以后遇到的相类似的情况。
一、尽职调查
收购方在收购在建项目之前应对该项目的整体情况进行充分地调查研究，从法律及税收层面，应注意以下几点。
1.调查该项目是否存在法律上的瑕疵
该项目取得土地的方式是否存在合同、付款、票据瑕疵？例如，取得土地的协议是框架协议还是最终合同；土地出让金是否支付完毕；契税是否缴纳；是否存在延迟缴纳情况；支付的相关款项是否均已取得合法票据？如果土地出让金未按土地出让合同约定交款时间交款，原取得人是否到相关部门办理延迟缴纳手续，是否需要承担合同违约责任？
还应该注意，该项目取得的土地是否存在各类抵押、质押等瑕疵（不仅限于金融机构、同时包括民间组织、民间个人等隐形抵押瑕疵）。该项目取得的土地及地上建筑是否存在法律程序上的瑕疵（该项目所属公司是否存在法律纠纷且已被或正在被起诉）。
该项目是否存在前期开发手续上的瑕疵？例如，项目是否存在已建但相关手续未办理完毕且相关费用未全额缴纳；国土证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑施工许可证还未办理完毕；报建费、各类基金及各类异地建设费未缴纳等。该项目是否存在其他各类应处理未处理的前期工程费，如环评费、水资源费、农民工保险、农民工工资保证金等。
该项目是否存在拆迁补偿未决事项？如果发现土地的协议及补充协议存在约定不明的情况，应调查是否有与土地出让方重新签订相关补充协议的可能性。根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十一条：“房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。”如果存在拆迁未决或未完事项，应依规进行处理。
应审核该项目施工合同是否存在法律瑕疵：①审核施工合同是否已违约；②审核违约赔偿条款；③审核是否已涉诉。如果项目施工合同不涉诉，还应审核赔偿条款是否存在法律瑕疵。
应审核该项目是否取得预售许可证，是否存在法律瑕疵。因为，如果在建项目转让合同签订后，签订的合同双方是有义务通知预购人的。
2.调查该项目是否满足相关转让条件
《城市房地产开发经营管理条例》第十九条：“转让房地产开发项目，应当符合《城市房地产管理法》第三十九条、第四十条规定的条件。”《城市房地产管理法》第三十九条：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”
根据第三十九条可以看出，收购方收购以土地以出让方式立项的在建项目时应注意以下几点：①转让在建工程方具有房地产开发资质；②转让方已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；③转让方已取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑施工许可证；④转让方已完成一定投资，如房屋建设是否已完成开发投资总额的25%以上；如果是成片开发土地的，是否形成工业用地或其他建设用地条件。
《城市房地产管理法》第四十条：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”
根据第四十条可以看出，收购方收购以划拨方式立项的在建项目时应注意以下几点：①转让以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产必须经有批准权的人民政府批准；②转让项目经相关政府批准后，受让方必须补办土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金后才能继续开发。③转让项目经相关政府批准后，政府决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
3.调查该项目是否存在税收瑕疵
（1）如果收购方单纯以收购在建工程项目方式收购，转让方实质为单纯的转让资产。收购方应调查该项目账面成本的真实性、合法性、合理性。笔者建议聘请专业服务机构对在建项目的整体账务核算进行详尽审核，出具相关报告，聘请相关评估机构对在建工程项目进行评估。
（2）对转让的在建项目进行税费上的测算
转让在建工程项目涉及的税费有：①增值税及附加；②企业所得税；③土地增值税；④土地使用税；⑤房产税（如果存在临时售楼部，是需要缴纳的）；⑥印花税；⑦契税（前期取得土地是否缴纳了契税）。
（3）确认转让方在计算扣除房地产开发成本时是否可以加计扣除
①如果只是土地的转让，即转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但是尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让土地使用权”征收土地增值税，已投入的开发成本部分可以扣除，但是不能加计扣除。《关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发〔1995〕110号）第六条第一点规定：“对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款，缴纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。”
②如果是转让已修建部分建筑的项目，即已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”征收土地增值税，已投入的开发成本可以加计扣除。
根据《土地增值税暂行条例》（国务院令1993年138号）第六条，扣除项目包括：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目。
《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第六项明确，条例第六条第（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。
二、分析监督预测
在调查完在建项目的具体法律风险与税收风险后，收购方要根据对该项目的开发战略进行相关分析。
（一）收购在建项目后再开发的分析
收购方在对收购的“在建工程项目”进行完尽职查之后，继续开发项目，并进行销售，在此过程中，需要根据取得的相关票据以及转让方缴纳税费的情况，对此项目进行税费的预测，同时结合预测结果选择适用的销售策略。
1.如果转让方转让的是“老项目”，开具的增值税发票征收率为5%。根据《关于明确国有农用地出租等增值税政策的公告》（财政部税务总局公告2020年第2号）第二条：“房地产开发企业中的一般纳税人购入未完工的房地产老项目继续开发后，以自己名义立项销售的不动产，属于房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计算缴纳增值税。”当然，收购方可以根据在建工程项目的实际情况选择适用一般计税方式还是简易计税方式。
2.如果转让方选择一般计税方式缴纳增值税，收购方需先对转让方的增值税计算方法进行审核，因为如果选择一般计税方式计算缴纳增值税，销售额可以扣除满足条件的土地价款：
销售额＝（全部价款和价外费用－当期允许扣除的土地价款）÷（1＋增值税税率）。
当期允许扣除的土地价款＝（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款（当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积）。
房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。因此，如果转让方选择一般计税方式缴纳增值税，收购方应对转让方的增值税计算过程进行监督，转让方应按规定开具增值税专用发票，收购方抵扣进项税。
3.关注收购成本能否再次加计扣除的问题
如果收购方对在建项目继续开发的，其新增的开发成本在土地增值税前可以扣除且可以加计；但是如果收购支出是在土地增值税前扣除，则不可以加计扣除。由于各地执法口径不一，要具体参照各地的主管税务机关执行的税收政策规定。《关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发〔1995〕110号）第五条第六点规定：“加计扣除。对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%的扣除。”由于收购在建项目过程中，转让计算土地增值税时已经加计，因此，笔者认为，收购方继续开发在建项目后，前期收购成本在土地增值税前不能再加计，但是新增的相关成本可以加计。
（二）收购在建项目后，不进行实质性开发而销售的项目
收购在建项目未进行任何实质性的改良或开发即再行转让的，收购支出（不含增值税税额）的土地增值税处理为：收购支出在土地增值税前扣除，但是不可以加计扣除。
根据《关于印发〈土地增值税清算鉴证业务准则〉的通知》（国税发〔2007〕132号）第三十八条第（三）点的规定：“对于取得了房地产产权后，未进行任何实质性的改良或开发即再行转让的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形。”
综上所述，房地产企业收购“在建工程项目”时应结合项目实质进行相关调查，再结合收购项目的开发实质进行风险分析，提出解决方案，之后进行税费测算，选择适合的销售策略，以在合规合法的前提下达到项目利润最大化的目的。